Quelle astuce de louer un appartement: 9 étapes simples

LOUER APPARTEMENT PLUS DEVENU UNE ENTREPRISE FAMILIALEmais soulève encore beaucoup de questions. Ai-je besoin d'un contrat? Qu'advient-il si vous partez brusquement sans prévenir le propriétaire? Puis-je récupérer un dépôt si le propriétaire ne veut pas le rendre?

En pratique, tout n’est pas si grave, ou du moins, on peut le résoudre. Louer un appartement comporte trois étapes principales: louer une chambre, y vivre une période requise et le quitter. Avec l'aide d'une avocate, Yulia Sakunova, nous comprenons comment éviter de créer des problèmes pour chacun d'eux.

Insister sur un contrat

Imaginez que vous ayez trouvé une solution de choix: un appartement confortable, peu coûteux, bien situé et loué par une hôtesse sympathique. Vous savez que vous devez conclure un contrat de location, mais elle vous dit: "Oui, quel contrat! Vivez comme ça, et payez-moi de l'argent - c'est tout."

Peut-être que tout ira bien - ou peut-être qu'un jour le fils de l'hôtesse reviendra d'un voyage d'affaires et vous fera déménager. Si vous êtes chanceux, dans une telle situation, vous serez autorisé à faire vos bagages et à partir tranquillement. Sinon, vous pourrez trébucher sur les serrures remplacées et sortir avec la police, qui devra également prouver qu'elle est la vôtre (ce n'est pas évident - il y a des raisons de replier les choses dans cet appartement. vous n'avez pas) Si vous avez payé à l'avance, vous ne verrez peut-être pas cet argent non plus. Si la personne avec qui vous souhaitez louer un appartement refuse catégoriquement de signer un contrat de location, il est préférable de chercher une autre propriété. Sinon, vous risquez de devoir faire vos adieux à vos choses préférées.

Vérifiez à qui appartient l'appartement

Supposons que l’hôtesse accepte de signer un contrat. Ne vous précipitez pas pour obtenir un stylo: assurez-vous d'abord s'il a le droit de vous louer un appartement. Pour ce faire, vous devez examiner le certificat de propriété - et la personne avec laquelle vous allez conclure un contrat doit être le propriétaire de tout l'appartement, et non une part. "Ne vous inquiétez pas", peut dire un propriétaire averti sur le plan juridique, "Je ne possède que ½ appartements, mais le tribunal m'a demandé de l'utiliser, et il existe une solution." Hélas, peu importe pour vous, le tribunal a obtenu le droit d'utiliser l'appartement précisément pour ceux qui veulent vous le louer, et non pour vous ou qui que ce soit d'autre. Ainsi, le second propriétaire peut facilement vous forcer à quitter les lieux et même à changer les serrures.

Dans ce cas, vous devez demander l’accord du second propriétaire (ou des autres propriétaires, s’il y en a plusieurs), et sous forme écrite: un accord oral ne fonctionnera pas. Le propriétaire ou l'hôtesse peut soupirer, aller dans la pièce voisine et apporter un papier sur lequel il est écrit que le deuxième propriétaire ne s'oppose pas à la location de l'appartement. Vous avez peut-être des raisons de douter que ce soit la personne dont le nom a été signé, mais ce document vous suffit amplement: les propriétaires le découvriront entre eux et par le biais du tribunal - et vous aurez le temps de quitter l'appartement en silence. L'autorisation de notarisation n'est pas requise.

Si, pour une raison quelconque, vous doutez que le certificat de propriété ou sa copie soit réel, vous pouvez le vérifier - vous pouvez le faire dans n’importe quel MFC. Si la propriété a été enregistrée après 1998, vous devez commander un certificat de propriétaire d'appartement (vous pouvez le faire à son adresse). Si l'enregistrement était antérieur à 1998, demandez un certificat de droits précédemment émis sur cet appartement. Vous pouvez demander les deux demandes - vous serez alors sûr que celui qui est devenu maître avant 1998 l'est toujours. Veuillez noter que les réponses aux demandes devront attendre une semaine.

Et encore une chose: si la personne avec laquelle vous avez conclu un accord, le tribunal est incompétent, toute personne souhaitant vous expulser d'un appartement devra contester cet accord devant le tribunal, ce qui vous laissera le temps de vous réunir et de partir calmement.

Assurez-vous d'avoir les bonnes données dans le contrat.

Enfin, vous pouvez conclure un contrat - dans ce cas, vous deviendrez le locataire et le propriétaire du propriétaire ou du propriétaire, respectivement. Si le propriétaire n'avait pas de contrat type, vous pouvez le télécharger à partir d'Internet. Certes, il est trop tôt pour se détendre: vous devez suivre attentivement ce qui est écrit dans le document.

Assurez-vous d'avoir la date de conclusion du contrat et les coordonnées des parties: noms, prénoms, noms patronymiques et adresses. Vous pouvez également fournir des informations de passeport, mais ceci n'est pas une exigence stricte. L'objet de location (appartement ou chambre) doit être marqué et il doit y avoir un lien vers le certificat de propriété. De manière optimale, si vous donnez une copie de ce certificat. La durée du contrat de location doit être clairement indiquée. Dans le cas contraire, vous supposerez par défaut que vous avez loué un appartement pendant cinq ans. Selon l’article 683 du Code civil de la Fédération de Russie, la durée maximale d’un contrat de location est de cinq ans, ce qui est considéré comme fondamental.

Le montant du loyer indiqué dans le contrat couvre toute la durée du bail, sauf indication contraire. D'un commun accord avec le propriétaire, vous pouvez modifier le montant à tout moment. Pour ce faire, vous devez signer l'annexe appropriée du contrat. Assurez-vous que l'ordre de paiement des factures est également indiqué: par exemple, vous êtes responsable du téléphone, de l'électricité et de l'eau, ainsi que des propriétaires de l'appartement, pour tout le reste.

Pensez à la résiliation du contrat

Si vous ne voulez pas que les propriétaires d'appartement viennent vous vérifier tous les jours, assurez-vous que le contrat indique à quelle fréquence le propriétaire doit vérifier l'état de l'appartement - par exemple, une fois par mois. Il est également utile d'indiquer dans le document combien de temps avant son expiration le bailleur doit vous informer s'il souhaite renouveler le contrat et à quelles conditions. En même temps, il est préférable d'indiquer combien d'avance il doit vous avertir que vous devez partir s'il veut vendre l'appartement.

Gardez à l'esprit que le contrat de location d'appartement n'est pas automatiquement renouvelé. À l'expiration du bail, il doit être ressaisi si vous parvenez à un accord avec le propriétaire. Si vous oubliez de vous occuper du renouvellement du contrat, vous risquez à nouveau de faire face aux portes closes et de perdre certaines choses.

Apprenez les droits et obligations - les leurs et le propriétaire de l'appartement

Étudiez la section «Devoirs et droits du propriétaire». Il devrait indiquer que le propriétaire est obligé de retourner votre dépôt de garantie s'il n'a aucune réclamation matérielle à vous faire. Un dépôt de garantie est le montant que vous donnez au propriétaire avec l'acompte pour le loyer en échange des clés. Il est nécessaire pour assurer la sécurité de l'appartement lui-même et de la propriété du propriétaire. C’est-à-dire que si vous avez cassé les meubles, par exemple, alors, au moment du départ de ce dépôt, le coût des dommages causés par vous sera conservé. De celui-ci gardera les dettes pour les paiements d'utilité ou de location qui vous sont attribués. Si vous n'avez rien cassé ou gâté, le locateur doit restituer votre dépôt.

Dans la même section, il convient de préciser que le propriétaire a la responsabilité d’éliminer les conséquences de ce qui s’est passé sans faute de la part de son employeur. Autrement dit, si l'appartement a été inondé à cause des services publics, les réparations sont à la charge des propriétaires et non des vôtres. Bien sûr, si l'accident est survenu par la faute de l'employeur, c'est à vous, vous devez vous-même en éliminer les conséquences.

Vous avez également des devoirs qui sont énumérés dans la section «Devoirs et droits de l'employeur». Examinez cette section autant, et mieux, plus attentivement que tout le monde. Premièrement, seuls vous et ceux spécifiés dans le contrat doivent habiter dans l'appartement. Autrement dit, si vous allez vivre avec votre mari, partenaire, ami, tante, assurez-vous de les inclure dans le contrat - sinon le propriétaire les dirigera vers la porte et aura raison. Indiquez également dans le document votre chien ou votre chat préféré afin qu'ils ne subissent pas le même sort. La seule personne que vous pouvez amener avec vous pour vivre sans prévenir le propriétaire est votre enfant mineur (le refus porte atteinte à ses intérêts). Mais pourquoi des problèmes supplémentaires - il est préférable de spécifier un fils ou une fille.

Si le propriétaire vous autorise à céder à la sous-location (ce qui est peu probable), cela devrait également être écrit dans le contrat. Si cela ne figure pas dans le document, cela signifie que vous ne devez pas rendre l'appartement ou sa partie à quelqu'un d'autre. De plus, dans cette clause du contrat, il est indiqué que l’employeur ne peut pas installer le matériel (n’ayez pas peur, vous pouvez mettre le four à micro-ondes - c’est plutôt une question de matériel intégré), de système d’alarme, de reconstruction, etc. Donc, si vous pensiez abattre le mur pour agrandir la pièce, oubliez ça. Si vous souhaitez effectuer une nouvelle décoration dans l'appartement, vous devez également le coordonner avec le propriétaire.

Veuillez noter que le locataire de l'appartement a le droit d'y vivre uniquement. Si vous ouvrez un bureau d’avocat ou un magasin, ce sera une grave violation du contrat et de la législation de la Fédération de Russie. Si l’une des parties viole les termes du contrat, cela peut entraîner sa résiliation anticipée, prenez donc tout ce qui est écrit au sérieux.

Ne pas oublier l'acte de réception et de transmission

Le contrat de réception de l'appartement, qui doit également être signé en deux exemplaires, doit être joint au contrat. S'il n'y a pas un tel acte et qu'il ne décrit pas en détail l'état de l'appartement, ce qu'il contient et son apparence, cela peut aller de travers. Au bout d’une semaine, les propriétaires oublieront peut-être que le lave-vaisselle ne fonctionne plus depuis un an et que c’est un bon jeton dans la baignoire, ils vous en voudront responsable. Le tribunal prendra leur parti et vous devrez le payer.

Pour résumer: vous devez disposer d'une copie du certificat de propriété, de la permission d'un autre propriétaire ou de propriétaires d'appartements, si nécessaire, de deux copies du contrat et de deux copies de l'acte de réception et de transmission. Maintenant, vous pouvez signer des documents, en remettre un exemplaire aux propriétaires, prendre les clés et dire au revoir, en spécifiant quand elles viendront la prochaine fois. Après la signature du contrat, votre tâche ne consiste pas à violer ses conditions. Par mesure de précaution supplémentaire, vous pouvez toujours emporter avec vous des documents, par exemple, pour prouver que vous les avez en main si le propriétaire change soudainement de verrou.

Défendre le dépôt

À l'avenir, qu'il soit éloigné ou non, vous devrez probablement quitter l'appartement. Dans ce cas, vous et le propriétaire devrez signer un nouvel acte de réception et de transmission, qui indiquera sous quelle forme vous lui rendrez l'appartement et la propriété. Il vous rendra le dépôt d’assurance (ou le conservera, partiellement ou totalement, si nécessaire), vous lui rendrez les clés et, en vous souhaitant bonne chance, vous dites au revoir. C'est une option idéale, mais en réalité cela peut être difficile.

Si le propriétaire «oublie», «ne veut pas», «ne peut pas» ou, pour d'autres raisons, refuse de restituer votre dépôt de garantie, mais que vous souhaitez tout de même l'obtenir, vous devrez vous adresser au tribunal. Un deuxième acte d'acceptation et de transfert signé ultérieurement par les deux parties constituera la preuve que vous avez rempli toutes les obligations prévues par le contrat. Le locateur doit donc vous rembourser le dépôt.

Rappelez-vous que le contrat peut être résilié plus tôt

Des problèmes peuvent également survenir si le contrat est résilié à l'avance, en raison du fait que l'une des parties l'a violé sérieusement. Par exemple, si vous avez amené cinq autres personnes à vivre avec vous. Ou si, après avoir quitté le propriétaire, les cafards et les rats sont soudainement sortis de toutes les fissures, au sujet desquelles il ne vous a rien dit, et que le propriétaire refuse d'éliminer ce problème. Dans ces cas, il convient de se concentrer sur deux articles du Code civil: l'article 451 «Modification et résiliation du contrat en raison d'un changement de circonstances important» et l'article 687 «Résiliation du contrat de location de locaux à usage d'habitation».

Vous avez le droit de résilier le contrat à tout moment, après en avoir informé le propriétaire de l'appartement dans un délai de trois mois. En outre, dans certains cas, la loi vous autorise à le faire devant les tribunaux - par exemple, si les locaux sont dans un état d'urgence. Le propriétaire a le droit de résilier le contrat par le tribunal si vous n'avez pas fait de bail depuis plus de deux mois avec un bail à court terme (le contrat est inférieur à onze mois) et plus de six mois avec un contrat à long terme (le contrat est valable plus d'un an).

Défendez vos droits

Dans le cas où vous souhaitez résilier le contrat à l'avance, le propriétaire peut prendre une défense ennuyeuse et simplement refuser de se soumettre à cette procédure. Ensuite, vous devez agir de manière indépendante, de manière à vous protéger des réclamations éventuelles de sa part. Envoyer un avis écrit au propriétaire que vous résiliez le bail pour tel ou tel motif à partir de telle ou telle date (après la dernière période payée). Dans la notification, avertissez-le que s'il ne vient pas à l'appartement, vous allez simplement sortir et mettre les clés dans la boîte aux lettres. Il est nécessaire de l'envoyer par courrier recommandé avec notification et liste de pièces jointes. Conservez ensuite une copie de l’avis avec tous les documents postaux sur votre compte. Ils vous seront utiles en cas de procès comme preuve de vos actions.

Si le propriétaire n'a pas répondu, il s'expose ainsi à un risque de conséquences défavorables. En termes simples, le silence dans ce cas est un signe de consentement. Le jour convenu, après avoir nettoyé l'appartement, sortez vos affaires, verrouillez-le, déposez les clés dans la boîte aux lettres et partez tranquillement. Tous les papiers - un contrat de location, une copie de l’avis que vous avez envoyé avec des documents postaux - sont conservés pendant trois ans à partir de maintenant, au cas où le propriétaire décide soudainement de vous facturer le reste de la période. Le délai de prescription est de trois ans.

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